Перспективні інвестиції по-паризьки: як перекласти офіси в житловий фонд

Один з найбільших ринків нерухомості Європи — Паризький регіон (Іль-де-Франс) — відчуває подвійний криза: офіси пустують, а квартир не вистачає. Все більш популярною стає ідея перекладу комерційних приміщень в фонд житла.

За даними Immo G Consulting, з 2002 по 2012 роки в Іль-де-Франсе було зведено лише 420 тис. одиниць житла, а для того, щоб забезпечити населення квартирами, потрібно було будувати їх удвічі більше. З 2008 року орендні ставки і ціни на вторинні квартири продовжували зростати. Зараз квадратний метр у Парижі коштує вже більше 8 500 євро.

Зате з 2002 по 2012 роки в Іль-де-Франсе було розпочато будівництво комерційних приміщень загальною площею понад 12 млн м2, що більше ніж у два рази перевищує необхідний обсяг. Зараз в регіоні пустують від 2,5 млн до 3,6 млн м2 офісів, 500 тис. м2 з яких перестали використовуватися протягом останніх чотирьох років. Майже третина з них стоять без орендарів 2-4 роки. За інформацією DTZ, в Дефансі, головному діловому кварталі Парижа, пустують 10 % офісів. Як повідомляється в дослідженні Immo G Consulting, з 2007 по 2011 роки ціна продажу опустилася на 20 %, вартість оренди — на 9 %.

Навіть якщо разом перевести всі порожні офіси в житловий фонд, вийде 54 тис. одиниць житла площею 70 м2 кожна. І це буде лише 1 % від загального фонду житла Іль-де-Франса. Однак на практиці не всі офіси можна переобладнати в квартири. З 1990 по 2010 роки в житловий фонд Парижа щорічно переводилося в середньому лише 33 тис. м2 офісних площ. Тобто в рік таким способом додавалося 300-400 квартир. До 2020 року влада планує збільшити цей показник у кілька разів.

Вигідна перепродаж житла: офіси або будинки?

Влада Парижа працюють над тим, щоб зробити процес трансформації офісного сектору швидким і легким. Наприклад, для компаній, що займаються переобладнанням комерційних площ в житло, була запроваджена скорочена ставка податку на корпорації — 19 %, застосовувана до приросту капіталу.

Головне достоїнство інвестицій в офіси під реконструкцію в тому, що квадратний метр комерційної нерухомості стоїть на 15-30 % дешевше, ніж квадратний метр житла. Значить, переобладнаний офіс можна продати з вигодою.

Fleuron Immobilier — одна з компаній, що пропонують програму інвестицій в офіси під реконструкцію їх в житлові приміщення. «Суть привабливості продукту, який пропонує наше агентство, у тому, що ціна офісів за квадратний метр нижче, ніж ціна житлових приміщень, а без професійної допомоги, навіть з урахуванням спрощення процедури, покупець не зможе отримати бажаний економічний ефект. Ми говоримо про офісах, розташованих у престижних районах. Це можуть бути як один або два офісу, так і цілий поверх. Рентабельність перекладу в житло може перевищувати 20 %, а це дуже хороший показово для паризької нерухомості»,— говорить Олександр Сотник, власник і засновник компанії Fleuron Immobilier.

Інша компанія, Novaxia Immo Club, купує порожні офіси і перебудовує їх у житло. Вступити в це підприємства можна, вклавши в нього мінімум 5 000 євро. 6 % стягуються при вступі і ще 3 % беруться щороку за управління. Період інвестування — шість років. Головна вигода для інвесторів у тому, що вони набувають об’єкти за ціною на 30 % нижче ринкової та отримують приріст капіталу при продажу. Серед проектів Novaxia Immo Club — реконструкція будівлі в 20-му окрузі Парижа, на бульварі Бельвіль. За прогнозами, ставка брутто-прибутковості складе 8,66 % річних.

«Підводні камені» переведення в житловий фонд

Трансформація офісів в квартири — процес непростий. Для здійснення такого проекту доведеться дотримати безліч формальностей і правил. З початку проекту до його завершення може пройти від двох до чотирьох років. Зараз уряд в особі міністра житлового будівництва Сесіль Дюфло працює над тим, щоб полегшити процедуру та скоротити терміни прийняття рішень.

«Базова конструкція будівлі повинна відповідати певним вимогам. Будівлі з прольотами шириною 12-15 м не становлять проблем. Однак у приміщеннях, що перевищують цей метраж, буде погана освітленість»,— говорить Стефан Терио, глава компанії Altarea Cogedim Entreprise, що займається масовим перекладом офісів у житловий фонд. Експерти також відзначають, що в будинках з прольотами шириною 18 м в ході трансформації втрачається 10-20 % площі.

Незважаючи на те, що роботи ведуться в секторі вторинної нерухомості, вони повинні відповідати нормативам, застосовуваним до первинної нерухомості. А конструкції старих будівель нерідко не відповідають цим нормативам і стандартам енергоефективності. Існують також вимоги до технічних характеристик, яким задовольняють не всі комерційні будівлі. Так, щоб вважатися житлом, приміщення повинно мати висоту стель не нижче 2,5 м.

Переобладнати офісне приміщення в житлове обходиться на 20-30 % дорожче, ніж побудувати з нуля. Вартість трансформації офісів у житлові приміщення оцінюється експертами в 2 000 – 2 500 євро/м2 без обліку податків, будівництво — в 1 600 – 1 800 євро/м2.

У Парижі, якщо площа реконструйованого об’єкта перевищує 800 м2, 20-30 % приміщень повинні бути відведені під соціальне житло. Враховуючи, що соціальні об’єкти здаються і продаються дешевше ринкової ціни, проекти по трансформації офісів не завжди рентабельні. Крім того, офіси вигідніше здавати в оренду: їх прибутковість становить 5,5–7 %, в той час як квартири приносять 2-2,5 %.

Як здійснюється процедура

Для початку потрібно звернутися до містобудівна відділ мерії (service de l urbanisme) і переконатися, що пропоновані зміни не суперечать планом будівництва в місті (plan local d urbanisme, PLU).

Далі в мерії потрібно отримати дозвіл на будівництво (permis de construire). Якщо площа приміщення перевищує 170 м2, то обов’язково потрібно найняти архітектора. Якщо будівельні роботи не передбачаються, і мова йде тільки про переведення в житловий фонд, необходимоо зробити попереднє повідомлення (déclaration préalable).

Якщо приміщення знаходиться в кондомініумі, слід вивчити його правила і дізнатися які обмеження є в даній будівлі.

Інвестору варто переконатися, що приміщення підключено до всіх комунікацій: до водопроводу, електричної мережі, телефонної лінії. Підключення комунікацій, у разі їх відсутності, обійдеться дуже недешево.

Потім треба повідомити податкові органи. Після того, як приміщення переведено з комерційного в житловий фонд, власнику доведеться платити податки: скасовується територіальний економічний збір (contribution économique territoriale) і вводиться податок на житло (taxe d’habitation). Зміниться розмір податку на нерухомість, званого taxe foncière: цей податок розраховується на основі умовної орендної плати, розмір якої для житлових і комерційних приміщень розрізняється.

Тим не менш, незважаючи на всі можливі проблеми, зараз переклад з комерційних об’єктів в житлові користується великим попитом, головне-підібрати хороший, перспективний варіант.

•

Про зворотну процедуру — переведення житла у фонд комерційної нерухомості — читайте у статті «Як перебудувати квартиру в комерційне приміщення».

Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru

Comments are closed.