Налоги во Франции и Монако

Податки у Франції: за що платять резиденти та іноземні покупці нерухомості

От:

Франція стабільно входить в топ-15 найпопулярніших країн для придбання нерухомості. Один з найпоширеніших питань, які покупці задають фахівцям Tranio.Ru, стосується податкової системи цієї країни.

Щорічно французи і закордонні власники житла платять податки на нерухомість і прибутковий податок. Інвестори стикаються з податками на дохід від оренди і на приріст капіталу. Власники фірм віддають більше третини прибутку в якості корпоративного податку.

ПДВ20 %
Мито на
оформлення переходу
права власності
5,81 %
Taxe foncière
(щорічний податок
на нерухомість)
Орендна плата
за 0,5–1,5 місяця
Taxe d’habitation
(щорічний податок
на проживання)
Орендна плата
за період
до 1 місяця
Податок на прибуток
від оренди
35,5 – 60,5 %
Податок на приріст капіталу40,5 %
Податок на порожню
нерухомість
12,5–25 %
Податок на спадщину5-60 %
Прибутковий податок0-49 %
Податок на багатство0-1,5 %
Податок на непряме
володіння
3 %
Корпоративний податок15-33,33 %

Податки на нерухомість

Ставки нотаріального винагороди варіюються від 0,825 до 4 %. До нього додається ПДВ 20 %.

Сума угоди, євроКомісія, %
До 6 5004
6 500 – 17 0001,65
17 000 – 60 0001,10
Понад 60 0000,825

При купівлі вторинної нерухомості, крім комісії ріелтора і нотаріуса, покупець сплачує мито на оформлення права власності (les droits de mutation) — 5,81 %. При придбанні частки в компанії, яка володіє активами, що складаються переважно з французької нерухомості, податок на реєстрацію становить 5 % від вартості частки.

При покупці новобудови сплачується ПДВ (la taxe sur la valeur ajoutée, TVA) у розмірі 20 % (найчастіше включається в ціну).

Власник щороку платить податки на нерухомість. У Франції їх два: taxe foncière (власне «податок на нерухомість») і taxe d’habitation («податок на проживання»). За словами Лари Парэнан, директора департаменту Східної Європи AS et Associés, ставка taxe foncière в рік еквіваленту вартості на 0,5 місяця оренди, якщо в місті, в якому знаходиться житло, є підприємства. У населених пунктах, які слабше розвинені економічно, ставка дорівнює платі за 1,5 місяця. Мається на увазі не ринкова оренда, а умовна, яка розраховується виходячи із середніх цін на звичайне і соціальне житло і коштує набагато менше ринкової. Taxe d’habitation теж залежить від того, наскільки добре наповнена скарбниця міста. В самих «відсталих» муніципалітетах його розмір дорівнює «умовної» місячної оренди.

Наприклад, в передмісті Парижа, де є підприємства, у власника нерухомості площею 100 м2, ринкова вартість якої 500 000 євро в рік йде 800 євро на taxe foncière і стільки ж на taxe d’habitation. Інший приклад: у передмісті Парижа, де немає підприємств, власник житла (100 м2, 180 000 євро) платить 850 євро в рік за taxe foncière та 900 євро за taxe d’habitation.

«Купувати нерухомість треба там, де є підприємства — в передмістях Парижа (північний захід), в самій столиці, на узбережжях (там добре розвинена туристична інфраструктура) і в горах. У таких місцях податки нижчі, але житло коштує дорожче — все закономірно. Наприклад, на сході від Парижа податку зовсім немає завдяки Діснейленду»,— говорить Лара Парэнан.

За її словами, власники первинної нерухомості зовсім звільняються від податків у перші п’ять років. Головна умова — правильно заповнити всі необхідні документи, а це — турбота ріелторів.

Власники, які бажають збагатитися за рахунок здачі нерухомості, зобов’язані сплачувати податок на дохід від оренди (l impôt sur le revenu locatif). Оподатковувана база — дохід від оренди з вирахуванням витрат, пов’язаних з орендою. Ставки — від 5 до 45 %. Мінімальна ставка для нерезидентів — 20 %. Крім того, до цього податку додається соціальний збір, який справляється за ставкою 15,5 %. Таким чином, максимальна ставка доходу від оренди для нерезидентів становить 60,5 %.

Оподатковувана
вартість активів,
тис. євро
Ставка, %
До 5 9635
5 963 – 11 89610
11 896 – 26 42015
26 420 – 70 83020
70 830 – 150 00041
Більше 150 00045

Дохід від оренди, одержуваний компаніями, оподатковується за ставкою 33,33 % від доходу з вирахуванням витрат та амортизації. Цим податком обкладаються квартири без меблів, здаються в довгострокову оренду (мінімум на три роки). Мебльоване житло, що здаються на короткі терміни (LMCT, location meublée court terme) підпадає під категорію (bénéfices et industriels commerciaux, BIC): з орендної плати віднімаються амортизаційні витрати. За словами Санді Далмас, партнера компанії Cabinet Roche, щоб отримати ці пільги, власник повинен надавати орендарю, принаймні, три з чотирьох послуг: сніданки, регулярне прибирання приміщень, постачання білизни та прийом клієнтів. Крім того, орендодавців, які здають приміщення площею не менше 14 м2 за 30-45 євро/м2 і більше (сума залежить від муніципалітету), сплачують додатковий щорічний податок. Ставка для мебльованих студій становить максимум 10 %.

З роками нерухомість дорожчає, і при перепродажу власнику вдається отримати прибуток. Різниця між ціною, за якою об’єкт був куплений, і ціною, за яким він пізніше був проданий, обкладається податком на приріст капіталу (l impôt sur les plus-values immobilières). З 1 серпня 2015 громадяни всіх країн платять його за фіксованою ставкою 40,5 % (включаючи соціальний збір, розмір якого становить 15,5 %, і спеціальний додатковий податок 6 %). Можливий вирахування з оподатковуваної бази. Якщо тривалість володіння становить 17-18 років, вирахування дорівнює 24 %. Відрахування розраховується не від ринкової вартості об’єкта, а від різниці між вартістю купівлі та продажу.

Перший продаж нерухомості нерезидентами може бути звільнена від податку на приріст капіталу при дотриманні деяких умов.

З 1 серпня 2015 громадяни всіх країн платять податок на приріст капіталу за ставкою 19 %. До нього додається соціальний збір 15,5 % і спеціальний додатковий податок 6 %.

Застосовуються податкові знижки, розмір яких залежить від того, скільки часу нерухомість перебувала у власності. Знижки для прибуткового податку (19 або 33,33 %) складають 6 %, якщо нерухомістю володіли від 6 років до 21 року, або 4 % для 22-го року. Після 22 років володіння власники звільняються від цього податку. Знижки для соціального збору (15,5 %) становлять 1,65 %, якщо нерухомістю володіли від 6 років до 21 року, 1,6 % для 22-го року, 9 %, якщо володіли нерухомістю 23-30 років. Після 30 років власники звільняються від сплати соціального збору. Нерезиденти, які не користуються французькою системою соціального забезпечення, від зборів звільняються. Ті, хто заплатив соціальні збори, можуть подати апеляцію на повернення коштів в податкову службу за місцем реєстрації у Франції до 31 грудня 2015.

При продажу нерухомості після 1 січня 2013 стягується додатковий податок.

Розмір оподатковуваного
приросту капіталу (НВК)
Ставки
50 001 – 60 0002 % − (60 000 — НВК) × 1/20
60 001 – 100 0002 %
100 001 – 110 0003 % − (110 000 — НВК) × 1/10
110 001 – 150 0003 %
150 001 – 160 0004 % − (160 000 — НВК) × 15/100
160 001 – 200 0004 %
200 001 – 210 0005 % − (210 000 — НВК) × 20/100
210 001 – 250 0005 %
250 001 – 260 0006 % − (260 000 — НВК) × 25/100
Більше 260 0006 %

У Франції володіння нерухомістю, оформленої на компанію, пов’язане із сплатою щорічного податку на непряме володіння, який оплачується за ставкою 3 % від ринкової вартості. Його сплачують усі юридичні особи. Мета цього податку — протидіяти ухиленню від сплати податків на розкіш, приріст капіталу та спадкування.

При дотриманні деяких умов від цього податку звільняються власники, які здають мебльовану нерухомість на короткі терміни. «Власник не сплачує податок на приріст вартості, якщо діяльність по здачі в оренду здійснювалася протягом максимум п’яти років і якщо середня річна орендна плата останніх двох років нижче 250 000 євро»,— говорить Санді Далмас.

У Франції існує також податок на порожню нерухомість (la taxe sur les logements vacants, TLV). Ним оподатковуються немеблированные об’єкти, розташовані в комунах з населенням понад 50 тис. осіб. Подивитися список комун, до яких справляється податок, можна на сайті Legifrance.Gouv.Fr. Якщо житло не зайнято більше року, ставка становить 12,5 %, починаючи з другого року — 25 %. Податок стягується з зарахований орендного доходу, який розраховується на підставі даних ринку з урахуванням характеристик нерухомості.

Інші податки

У Франції існує податок на спадщину (l impôt sur les successions). Його ставка (5-60 %) залежить від вартості майна та ступеня споріднення спадкоємця. Не оподатковується майно, яке переходить від одного чоловіка до іншого. У першу чергу спадщину отримують діти і батьки. Для цієї категорії осіб ставка варіюється від 5 % (для майна дешевше 8 072 євро) до 45 % (для майна дорожче 1 805 677 євро). Другі черги — брати і сестри. Вони сплачують податок за ставкою від 35 % (для майна дешевше 24 430 євро) до 45 % (для майна дорожче 24 430 євро). Ставки для інших спадкоємців становлять 55-60 %. Існує також податкова знижка 100 тис. євро.

Оподатковувана
вартість
Ставки
До 8 0725
8 072 – 12 10910
12 109 – 15 93215
15 932 – 552 32420
552 324 – 902 83830
902 838 – 1 805 67740
Понад 1 805 67745

Французька нерухомість, якою володіє нерезидент, оподатковується на спадщину згідно з французьким законодавством. Щоб уникнути французького оподаткування, слід вибрати шлях володіння нерухомістю через компанію. У цьому випадку будуть застосовуватися закони країни, резидентом якої був власник.

Людина, що живе у Франції понад 180 днів у році, вважається податковим резидентом країни і зобов’язаний щорічно подавати декларацію про доходи, навіть якщо їх немає. Максимальна ставка прибуткового податку (impôt sur le revenu) досягає 45 %. Володарі надвисоких доходів (понад 1 млн євро) платять додаткові 3-4 % на додачу до основної ставки.

Прибуток, євроСтавка, %
До 5 9630
5 964 – 11 8965,5
11 897 – 26 42014
26 421 – 70 83030
70 830 – 150 00041
150 001 – 1 000 00045
Більше 1 000 00048-49

Аналог прибуткового податку для юридичних осіб — корпоративний податок (impôt sur les sociétés). В загальному випадку його ставка становить 33,33 %. Для малих і середніх підприємств, 75 % якого належить приватним особам, з торговим оборотом менш 7 630 000 євро і прибутком менше 38 120 євро, ставка становить 15 % на перші 38 120 євро доходу, що залишилася сума оподатковується за ставкою 33,33 %.

На відміну від багатьох інших європейських країн, у Франції існує податок на багатство, або податок солідарності на майно (impôt de solidarité sur la fortune, ISF). Цей податок платять ті, чиї активи у Франції мають вартість понад 1,3 млн євро. Ставки залежать від вартості майна. Розрахувати ISF можна за допомогою калькулятора.

Оподатковувана
вартість активів,
тис. євро
Ставка, %
До 8000
800 – 1 3000,5
1 300 – 2 5700,7
2 570 – 5 0001
5 000 – 10 0001,25
Більше 10 0001,5

Існують різні способи уникнути сплати цього податку, наприклад, можна оформити покупку на Громадянську компанію по операціях з нерухомістю (Société civile immobilière, SCI).

Наприклад, податок на багатство не платять ті, хто здають мебльовані квартири в короткострокову оренду з послугами.

«Такий власник розглядається як „професіонал ринку оренди“: якщо нерухомість використовується для професійної діяльності в країні, власник звільняється від податку солідарності на майно»,— говорить Санді Далмас.

Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru


Comments are closed.