Що пропонують зарубіжні фонди нерухомості
Опитування, проведене Tranio в 2017 році, показав: більшість ріелторів (81 %) вважають, що російськомовні інвестори рідко вкладають гроші у фонди нерухомості.
Однак скоро такий спосіб інвестування може стати популярнішим. «За нашими прогнозами, в 2017-2018 роках росіяни будуть більше дізнаватися про фонди нерухомості поступово будуть рухатися в цьому напрямку. Найчастіше це більш зручний формат, ніж самостійна покупка і подальший менеджмент об’єкта»,— говорить керуючий партнер Tranio Георгій Качмазов.
У цій статті ми розповімо, як за допомогою фондів інвестувати в проекти, пов’язані з будівництвом і експлуатацією нерухомості.
Фонди нерухомості працюють за такою схемою:
У інвестицій в фонди багато плюсів:
- невеликий поріг для входу — від 1 тис. до 30 тис. євро (для порівняння: для покупки ліквідної квартири потрібно мінімум 100 тис. євро);
- простота купівлі продажу акцій і паїв (у відкритих фондах це можна зробити в будь-який робочий день);
- професійне управління (не потрібно витрачати особистий час на менеджмент);
- диверсифікація інвестиційного портфеля;
- велика ліквідність порівняно з інвестиціями безпосередньо в об’єкти нерухомості.
Однак є й істотний мінус: нерезидентам складно інвестувати в іноземні фонди.
Коментує експерт Tranio Олександр Чернов: «Інвестувати в американські фонди фізичним особам – нерезидентам складно з ряду причин. Більшість платформ організовані як інвестиційні трасти нерухомості (Real Estate Investment Trusts, REITs), які звільнені від оподаткування і переносять тягар сплати податків на доходи від інвестицій у нерухомість на своїх акціонерів (інвесторів). Така структура вигідна резидентам США, які часто використовують для капіталовкладень кошти зі своїх пенсійних інвестиційних рахунків, які, в свою чергу, також мають пільговий режим оподаткування. Але закордонним інвесторам, що вкладають в такі американські фонди, доведеться заплатити значний прибутковий податок і самостійно подати податкову декларацію США, так як фонди не виступають податковими агентами. До того ж, оформлення декларації — трудомісткий і витратний процес. Потенційні інвестори з Росії також зіткнуться з труднощами при перерахуванні коштів з російських банків на американські рахунки фондів та при поверненні капіталу на рахунки в РФ. Більшість платформ не розраховані на роботу з іноземцями і припускають, що у інвесторів є банківські рахунки в США. При цьому відкрити рахунок в американському банку без номери соціального страхування, адреси в США чи довгострокової візи проблематично і в будь-якому випадку потребує особистої присутності і поїздки в цю країну».
Однак, за словами директора з фінансових сервісів Tranio Кирила Шмідта, інвестувати в REIT можна і на біржі — як в цінні папери. «При такому сценарії подавати податкову декларацію в США не доведеться»,— говорить він.
Типи фондів
Тим, хто все ж зважився на такі інвестиції, для початку важливо дізнатися тип фонду, щоб зрозуміти, як і протягом якого терміну буде нараховуватися прибуток.
Існує кілька типів фондів.
1) по використанню прибутку:
| Фонд накопичення (Accumulation, Acc) |
Фонд, орієнтований на дохід (Income, Inc) |
|
|---|---|---|
| Спосіб використання прибутку | Прибуток реінвестується назад у фонд для покупки додаткових об’єктів або акцій | Прибуток нараховується на банківський рахунок інвестора |
| Мета фонду | Зростання і збільшення бази об’єктів для генерування додаткової дохідності | Тільки отримання доходу |
Більшість фондів націлені одночасно і на розширення, і на отримання доходу.
2) щодо участі у торгах на біржі:
| Що котируються на біржі (listed) |
Не котируються на біржі (non-listed) |
|
|---|---|---|
| Випуск акцій | Випускають акції | Не випускають акції |
| Юридичний статус | — інвестиційні трасти нерухомості (Real Estate Investment Trusts, REITs) — нерухомості компанії — акціонерні товариства |
— пайові інвестиційні фонди (unіt trusts або mutual funds) — пенсійні фонди (pension schemes) — товариства з обмеженою відповідальністю (limited partnerships) |
«Інформація про що не котируються на біржах фондах доступна інвесторам не менше, ніж про котируються на біржі. Це добре відрегульована галузь. Інвестувати в пайовий інвестиційний фонд роздрібного інвестору навіть простіше, ніж у фонд на біржі, і цей сегмент ринку максимально прозорим»,— говорить Кирило Шмідт.
3) за термінами інвестування:
| Відкриті (open-ended) |
Закриті (closed-ended) |
|
|---|---|---|
| Терміни до продажу паїв | Інвестор може купувати паї або пред’являти паї до викупу керуючої компанії в будь-який робочий день | Створюється на обмежений термін (5-10 років). Протягом цього терміну інвестор не може забрати свої кошти з фонду. Погашення паїв відбувається при ліквідації фонду |
| Ліквідність | Висока | Низька |
Фонди, що спеціалізуються на здачі нерухомості в оренду, можуть бути відкритими і закритими. Однак більшість фондів, що займаються будівництвом,— закриті, так як поки зводиться об’єкт, гроші вилучити не можна: вони вкладені в ділянку, котлован, споруджуваний будинок. Вийти з інвестицій можна після закінчення будівництва і продажу будівлі, коли у фонду з’являються кошти (однак інвестор може перепродати свою частку іншому інвестору). Наприклад, фонд відкривається в 2015 році, збирає потрібний обсяг коштів інвесторів і будує на ці гроші об’єкти протягом п’яти років. Після того, як гроші зібрані, фонд оголошується закритим, у 2020 році він продає об’єкти і на виручені кошти виплачує інвесторам прибуток.
Від фондів слід відрізняти краудфандинговые платформи, також представляють собою колективні схеми інвестування. «Основна різниця в тому, що на відміну від фондів в краудфандінге інвестор часто сам вибирає, які саме проекти вкладати, і не зв’язує себе зобов’язаннями заздалегідь»,— говорить Олександр Чернов.
Інвестиційні стратегії
Інвестору важливо знати, за якою стратегії працює фонд, щоб оцінити ризики і прибутковість. Стратегії бувають чотирьох видів.
Стратегії інвестування
Дані Tranio
| Стратегія | Інші назви |
Суть | Ризики | Прибутковість* |
|---|---|---|---|---|
| Core | Buy and Hold («купівля і володіння») |
Покупка нерухомості для здачі в оренду без залучення кредиту | Низькі | Низька (2-3 %) |
| Core Plus | Покупка нерухомості для здачі в оренду в нецентральних локаціях з використанням кредитного важеля | Середні | Середня (5-7 %) |
|
| Value Added | Value Added («приріст вартості») |
Редевелопмент (купівля об’єктів для реконструкції, подальшого ремонту і продажу за більш високою ціною) | Середньо-високі | Середньо-висока (7-10 %) |
| Opportunistic | Будівництво, купівля неосвоєних земель, об’єктів з обтяженнями | Високі | Висока (більш 10 %) |
* у Західній Європі та США
Більшість фондів працюють тільки по одній із стратегій. Але деякі вибирають відразу дві або три — наприклад, Core, Core Plus і Value Added. «В Європі і США за обсягами капіталу переважають фонди Core і Core Plus, так як в них міститься суттєва частка всіх найбільш дорогих і великих інституціональних об’єктів»,— говорить Олександр Чернов.
Ті фонди, що працюють по стратегії Core, вибирають усталені, низькоризикові ринки зі стабільним попитом і зростанням цін, а тому пропонують низьку орендну прибутковість (2-3 %). Фонди, що воліють стратегію Core Plus, дають більш високу прибутковість (до 7 %), оскільки інвестують в менш центральні локації і використовують кредитний важіль. Нарешті, фонди, що спеціалізуються на Value Added, можуть надавати кінцеву прибутковість до 10 % за рахунок того, що вкладають кошти інвесторів у ринки, наприклад, на такі, де очікується джентрификация, і набувають об’єкти під реконструкцію для подальшого перепродажу за більш високою ціною.
Приклади фондів та їх стратегій
«У інвесторів різні завдання: комусь потрібно збереження капіталу з мінімальними ризиком і прибутковістю, а хтось готовий до великого ризику і очікує більш високих відсотків на вкладений капітал. Західний ринок фондів нерухомості пропонує широкий спектр різних стратегій, рівня ризику і прибутковості для своїх клієнтів»,— говорить Георгій Качмазов.
Деякі зарубіжні фонди нерухомості і їх стратегії
Дані фондів
| Фонд | Aberdeen Property Trust | Henderson | Legal & General | PropFund | US Masters Residential Property Fund |
|---|---|---|---|---|---|
| Тип фонду | Відкритий, котирующийся | Відкритий, котирующийся | Відкритий, котирующийся | Закритий, не котирующийся | Відкритий, котирующийся |
| Юрисдикція | Великобританія | Великобританія | Великобританія | Німеччина | Австралія |
| Стратегія | Core | Core | Core | Core Plus | Value Added |
| Мінімальний бюджет | 5 000 £ | 1 000 £ (Acc), 3 000 000 £ (Inc) |
500 £ | 30 000 € | Н/д |
| Географія об’єктів |
Великобританія (Лондон) | Великобританія (Південно-Східна Англія) | Великобританія | Німеччина (Берлін і околиці, а також міста з населенням більше 50 тис. чоловік) | США (Нью-Йорк, Нью-Джерсі; недооцінені локації) |
| Типи об’єктів |
50 % — торговельні об’єкти, 20 % — офіси | Торговельна та офісна нерухомість | 22 % —промислові об’єкти; інше — магазини, офіси, рітейл-парки, склади | Квартири | Дешеві будинки на 1-4 сім’ї і багатоквартирні будівлі на 20-100 квартир |
| Прибутковість, % в рік |
2,0–2,5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | Н/д |
| Закредитованість (LTV, %) |
– | – | – | 75-80 | Н/д |
За даними дослідження Європейської асоціації інвесторів не котируються на біржі фонди нерухомості (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), більшість опитаних інвесторів в 2016 році обирали стратегії Value Added або Core. Порівняно з 2015 роком частка Core і Value Added збільшилася (з 82,2 до 86,2 %), а Oportunistic — зменшилася (з 17,8 до 13,8 %). Це говорить про те, що в 2016 році інвестори були менше готові йти на ризики, ніж раніше. У дослідженні також повідомляється, що найбільш популярні ринки для інвестицій — країни з низькими ризиками (Німеччина, Франція і Великобританія).
На окремих ринках частка опортуністичних стратегій може бути вище. Наприклад, за даними JLL, в Іспанії в 2015 році вона становила 28 % (тоді як Core і Core Plus — 35 %). Ця країна характеризується великими ризиками, ніж, наприклад, Великобританія і Німеччина, і інвестори, які вибирають Іспанію, як правило, готові йти на великі ризики.
Мінімізація ризиків і диверсифікація
Прибутковість у фондах інвесторам не гарантується. Вона залежить від того, дорожчають або дешевшають активи, а також від попиту на оренду і динаміки орендних ставок.
Як і будь-який вид інвестицій, вкладення у фонди нерухомості пов’язані з ризиками. Чим вища доходність, тим вище ризики.
«Один із головних ризиків фонду — недобросовісні керівники. Важливо вибирати компанії з хорошою історією, репутацією, прозорою звітністю і зрозумілою стратегією»,— говорить Георгій Качмазов.
Більшість фондів намагаються мінімізувати ризики, комбінуючи різні стратегії і диверсифікуючи портфель.
Основні ризики та шляхи їх мінімізації
Дані Tranio
| Ризики | Як фонди страхуються від ризиків |
|---|---|
| Макроекономічні ризики (криза, інфляція і т. д.) |
Вибір стабільних ринків (наприклад, інвестиції в «велику сімку» Німеччини) та диверсифікація (наприклад, 80 % капіталу може вкладатися в торгові центри чи офіси і 20 % — в логістичні комплекси та будинки пристарілих) |
| Ринковий ризик (падіння цін на нерухомість, здешевлення оренди) |
|
| Валютний ризик (наприклад, при вкладенні австралійського фонду в США є ризик падіння курсу американського долара) |
|
| Законодавчий ризик (зміни в законодавстві) |
|
| Продаж за ціною нижче купівельної | Покупка в недооцінених районах, в яких очікуються або проводяться джентрификация або регенерація |
| Ризик, пов’язаний з фінансуванням (в майбутньому фонд може не отримати вигідні умови по кредитах) |
Кредити з фіксованими ставками, LTV не більше 50 % |
| Несплата оренди орендарями | Надійні орендарі з гарною кредитною історією (великі компанії, такі як sainsbury’s, державні підприємства), кілька орендарів |
| Ризик простоїв | Вибір вже зданих в оренду об’єктів з мінімальною заповнюваністю 80-95 % в районах з розвинутим транспортним сполученням і ринком праці; тривалі і жорсткі договору оренди |
| Ризик підвищених витрат на утримання | Вибір якісних об’єктів (житло, не потребує ремонту, «зелені» офісні будівлі класу А і т. д.) |
Багато фондів диверсифікують свій інвестиційний портфель, тобто вкладають кошти інвесторів одночасно в нерухомість декількох типів в різних країнах, використовуючи кілька стратегій і напрямів інвестицій. Крім нерухомості, фонди можуть зберігати невелику частку коштів у готівці або цінних паперах. Є також фонди, які не інвестують безпосередньо в об’єкти, а вкладають кошти в інші фонди чи компанії, що займаються нерухомістю.
Приклад структурування портфеля фонду з урахуванням диверсифікації
Як же інвестувати?
Проекти Core і Core Plus — найменш ризиковані, але можна більше заробити з допомогою стратегії Value Added.
«Єдиної рекомендації немає. Вибір залежить від цілей інвестування та місця інвестиції в портфелі клієнта. Наприклад, якщо 80 % коштів уже вкладені у надійні інструменти і потрібен інструмент для підвищення прибутковості, то ще 20 % можна направити в проекти Value Added»,— говорить Олександр Чернов.
За словами Георгія Качмазова, тим, хто бажає інвестувати в Value Added, особливо рекомендується вибирати зрозумілі ринки і надійні фонди, щоб мінімізувати ризики.
«Рекомендується вибирати фонди з перспективними стратегіями, наприклад, інвестувати в такий клас нерухомості, який буде затребуваний на горизонті 10-20 років,— каже Георгій Качмазов.— На нашу думку, це мікроапартаменти та будинки пристарілих. Також важливо вибрати розвивається район, де відбувається джентрификация, який з об’єктивних причин стане більш ліквідним через 10 років. Фонди, що інвестують в перспективні та актуальні стратегії, з великою ймовірністю принесуть інвестору дохід».
Додаток: Особливості європейських фондів нерухомості
Дані PwC
| Країна | Юридичний статус | Вимоги до фонду | Плюси | Мінуси |
|---|---|---|---|---|
| Австрія | Фонд нерухомості (Immobilien-Sondervermögen) — фонд відкритого типу, не юридична особа; управляється австрійської керуючою компанією (Kapitalanlagegesellschaft, k ag) — це або ТОВ (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), або АТ (Aktiengesellschaft, AG) | Інвестиції мінімум 10 разів у 4 року | Для будь-яких інвесторів; немає оподаткування на рівні фонду; хороша відрегульованість; фонд викуповує паї за бажанням інвесторів | Обмеження на типи нерухомості; приріст вартості нерухомості оподатковується, незалежно від того, чи продається вона |
| Спеціальний фонд нерухомості (Immobilien-Spezialsondervermögen) — фонд закритого типу, не юридична особа; управляється австрійської керуючою компанією (k ag) — це або ТОВ (GmbH), або АТ (AG) | Інвестиції мінімум 5 разів у 4 року | Гнучкий інструмент для інституційних інвесторів | Обмеження на деякі типи нерухомості; фонд тільки для юридичних осіб; зазвичай тільки довгострокові інвестиції; приріст вартості нерухомості оподатковується, незалежно від того, чи продається вона | |
| Великобританія | Фонди — партнерства з обмеженою відповідальністю (Limited Partnership) | Немає | Немає оподаткування на рівні фонду; знижені ставки податків для інвесторів-нерезидентів | Структура найбільше підходить для фондів закритого типу |
| Фіскально прозорі фонди (Tax Transparent Funds, TTFs): уповноважена і регульоване партнерство з обмеженою відповідальністю (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) і структура, заснована на договорі спільного володіння (contractual co-ownership arrangement, CCA) | Немає | Немає оподаткування на рівні фонду; знижені ставки податків для інвесторів-нерезидентів; нерезиденти можуть бути звільнені від податку на приріст капіталу | TTF — новий режим функціонування фонду нерухомості, т. ч. існує невизначеність у питанні визнання міжнародними організаціями | |
| Уповноважений фонд інвестицій у нерухомість (Property Authorised Investment Fund, PAIF), інвестиційна компанія відкритого типу (open-ended investment company, OEIC) | Умови розглядаються індивідуально | Більшість статей доходів фонду звільнені від корпоративного податку (але доходи інвесторів оподатковуються) | Жорстке регулювання діяльності фонду (Служба по контролю за фінансовими операціями, Financial Conduct of Authority) | |
| Німеччина | Фонд нерухомості (Immobilien-Sondervermögen) —фонд відкритого типу, не юридична особа; управляється німецької керуючою компанією (k ag) — це або ТОВ (GmbH), або АТ (AG), або ТОВ і командитне товариство (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Банківське фінансування не більше 30 % від загальної вартості нерухомих активів | Поширений і надійний інструмент для будь-яких інвесторів; немає оподаткування на рівні фонду | До викупу паїв — мінімальний дворічний період володіння і річний термін повідомлення про вихід |
| Спеціальний відкритий фонд (Spezial-Sondervermögen) — не юридична особа; управляється німецької керуючою компанією (k ag) — це або ТОВ (GmbH), або АТ (AG), або ТОВ і командитне товариство (GmbH & Co. KG) | Банківське фінансування не більше 50 % від загальної вартості нерухомих активів | Немає оподаткування на рівні фонду | Тільки для професійних або напівпрофесійних інвесторів | |
| Закритий фонд (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — партнерство з обмеженою відповідальністю; основний партнер — зазвичай ТОВ (GmbH); інвестори є партнерами з обмеженою майнової відповідальністю | Банківське фінансування не більше 60 % від загальної вартості нерухомих активів | Для будь-яких інвесторів; немає податку на розподіл доходів | Недоступні угоди про уникнення подвійного оподаткування та європейські директиви; фонд може обкладатися німецьким податком на торговельну діяльність | |
| Спеціальний фонд закритого типу (Spezial-Investment-KG); інвестиційне АТ (Investmentaktiengesellschaft) партнерство з обмеженою відповідальністю (Investment-KG); основний партнер — зазвичай ТОВ (GmbH); інвестори є партнерами з обмеженою майнової відповідальністю | Немає | Немає оподаткування доходів на рівні фонду | Недоступні угоди про уникнення подвійного оподаткування та європейські директиви; тільки для професійних або напівпрофесійних інвесторів | |
| Люксембург | Фонди, регулюються угодою про колективні інвестиції (Undertakings for Collective Investments, UCIs): фонд спільного розміщення (Fonds Commun de Placement, FCP), інвестиційна компанія зі змінним капіталом (Société d’investissement à Capital Variable, SICAV), інвестиційна компанія з постійним капіталом (Société d’investissement à Capital Fixe, SICAF); управляються люксембурзької керуючою компанією (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) | Максимум 20% коштів, що можуть бути інвестовані в один інвестиційний об’єкт; банківське фінансування не більше 50 % від загальної вартості нерухомих активів; мінімальна вартість активів — 1,25 млн євро | Гнучкий інструмент інвестування, популярний у іноземних інвесторів; немає оподаткування на рівні фонду | Оподаткування інвесторів залежить від країни резидентства |
| Режим спеціалізованих інвестфондів (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF | Максимум 30 % коштів можуть бути інвестовані в один інвестиційний об’єкт; мінімальна вартість активів — 1,25 млн євро | Немає оподаткування на рівні фонду | Інвесторами можуть бути тільки компанії, професійні інвестори або фізичні особи, які вкладають мінімум 125 тис. євро або готові надати документи про наявність досвіду інвестування; оподаткування інвесторів залежить від країни резидентства | |
| Товариство інвестування в ризикований капітал (Société d’investissement en Capital à Risque, SICAR); може приймати різні форми юридичної особи (ТОВ, партнерство з обмеженою відповідальністю та інші) | Немає (оскільки інвестиції опортуністичні) | Немає оподаткування на рівні фонду | Тільки для професійних інвесторів; оподаткування інвесторів залежить від країни резидентства | |
| Франція | Інвестиційний фонд нерухомості (Fonds de Placement Immobilier, FPI) та компанія, чиєю переважною діяльністю є операції з нерухомістю (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); управляється французької або зареєстрованою в іншій країні ЄС керуючою компанією | Капітал у розмірі 500 тис. євро в перші 3 роки після заснування; мінімум 60 % активів повинні бути об’єктами нерухомості; мінімум 85 % орендного доходу і (для SPPICAV) 100 % приросту капіталу лунає інвесторам | Немає оподаткування на рівні фонду; для публічних фондів можливо звільнення від 3-відсоткового податку | Недоступні угоди про уникнення подвійного оподаткування; фонди FPI нечисленні |
Цей матеріал може бути використаний тільки в ознайомлювальних цілях. Інвестиції в нерухомість пов’язані з ризиками, включаючи ризик втрати суми вкладеного капіталу. Розібратися в нюансах вам допоможуть кваліфіковані експерти з інвестицій. Tranio рекомендує звернутися до них перед вкладенням коштів.
Юлія Кожевнікова, Tranio
Comments are closed.