Налоги во Франции и Монако

Що пропонують зарубіжні фонди нерухомості

От:

Опитування, проведене Tranio в 2017 році, показав: більшість ріелторів (81 %) вважають, що російськомовні інвестори рідко вкладають гроші у фонди нерухомості.

Однак скоро такий спосіб інвестування може стати популярнішим. «За нашими прогнозами, в 2017-2018 роках росіяни будуть більше дізнаватися про фонди нерухомості поступово будуть рухатися в цьому напрямку. Найчастіше це більш зручний формат, ніж самостійна покупка і подальший менеджмент об’єкта»,— говорить керуючий партнер Tranio Георгій Качмазов.

У цій статті ми розповімо, як за допомогою фондів інвестувати в проекти, пов’язані з будівництвом і експлуатацією нерухомості.

Фонди нерухомості працюють за такою схемою:

  • фонд призначає керуючу компанію (менеджерів фонду);
  • інвестори вкладають капітал у фонд;
  • на отримані гроші менеджери фонду купують об’єкти нерухомості;
  • менеджери фонду генерують і направляють прибуток до фонду;
  • частина прибутку розподіляється між інвесторами: вони заробляють на тому, що пропорційно своїй частці у статутному фонді отримують частку доходу від оренди або/та перепродажу.
  • У інвестицій в фонди багато плюсів:

    • невеликий поріг для входу — від 1 тис. до 30 тис. євро (для порівняння: для покупки ліквідної квартири потрібно мінімум 100 тис. євро);
    • простота купівлі продажу акцій і паїв (у відкритих фондах це можна зробити в будь-який робочий день);
    • професійне управління (не потрібно витрачати особистий час на менеджмент);
    • диверсифікація інвестиційного портфеля;
    • велика ліквідність порівняно з інвестиціями безпосередньо в об’єкти нерухомості.

    Однак є й істотний мінус: нерезидентам складно інвестувати в іноземні фонди.

    Коментує експерт Tranio Олександр Чернов: «Інвестувати в американські фонди фізичним особам – нерезидентам складно з ряду причин. Більшість платформ організовані як інвестиційні трасти нерухомості (Real Estate Investment Trusts, REITs), які звільнені від оподаткування і переносять тягар сплати податків на доходи від інвестицій у нерухомість на своїх акціонерів (інвесторів). Така структура вигідна резидентам США, які часто використовують для капіталовкладень кошти зі своїх пенсійних інвестиційних рахунків, які, в свою чергу, також мають пільговий режим оподаткування. Але закордонним інвесторам, що вкладають в такі американські фонди, доведеться заплатити значний прибутковий податок і самостійно подати податкову декларацію США, так як фонди не виступають податковими агентами. До того ж, оформлення декларації — трудомісткий і витратний процес. Потенційні інвестори з Росії також зіткнуться з труднощами при перерахуванні коштів з російських банків на американські рахунки фондів та при поверненні капіталу на рахунки в РФ. Більшість платформ не розраховані на роботу з іноземцями і припускають, що у інвесторів є банківські рахунки в США. При цьому відкрити рахунок в американському банку без номери соціального страхування, адреси в США чи довгострокової візи проблематично і в будь-якому випадку потребує особистої присутності і поїздки в цю країну».

    Однак, за словами директора з фінансових сервісів Tranio Кирила Шмідта, інвестувати в REIT можна і на біржі — як в цінні папери. «При такому сценарії подавати податкову декларацію в США не доведеться»,— говорить він.

    Типи фондів

    Тим, хто все ж зважився на такі інвестиції, для початку важливо дізнатися тип фонду, щоб зрозуміти, як і протягом якого терміну буде нараховуватися прибуток.

    Існує кілька типів фондів.

    1) по використанню прибутку:

      Фонд накопичення
    (Accumulation, Acc)
    Фонд, орієнтований
    на дохід
    (Income, Inc)
    Спосіб використання прибутку Прибуток реінвестується назад у фонд для покупки додаткових об’єктів або акцій Прибуток нараховується на банківський рахунок інвестора
    Мета фонду Зростання і збільшення бази об’єктів для генерування додаткової дохідності Тільки отримання доходу

    Більшість фондів націлені одночасно і на розширення, і на отримання доходу.

    2) щодо участі у торгах на біржі:

      Що котируються на біржі
    (listed)
    Не котируються на біржі
    (non-listed)
    Випуск акцій Випускають акції Не випускають акції
    Юридичний статус — інвестиційні трасти нерухомості (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — нерухомості компанії — акціонерні товариства
    — пайові інвестиційні фонди (unіt trusts або mutual funds)
    — пенсійні фонди (pension schemes)
    — товариства з обмеженою відповідальністю (limited partnerships)

    «Інформація про що не котируються на біржах фондах доступна інвесторам не менше, ніж про котируються на біржі. Це добре відрегульована галузь. Інвестувати в пайовий інвестиційний фонд роздрібного інвестору навіть простіше, ніж у фонд на біржі, і цей сегмент ринку максимально прозорим»,— говорить Кирило Шмідт.

    3) за термінами інвестування:

      Відкриті
    (open-ended)
    Закриті
    (closed-ended)
    Терміни до продажу паїв Інвестор може купувати паї або пред’являти паї до викупу керуючої компанії в будь-який робочий день Створюється на обмежений термін (5-10 років). Протягом цього терміну інвестор не може забрати свої кошти з фонду. Погашення паїв відбувається при ліквідації фонду
    Ліквідність Висока Низька

    Фонди, що спеціалізуються на здачі нерухомості в оренду, можуть бути відкритими і закритими. Однак більшість фондів, що займаються будівництвом,— закриті, так як поки зводиться об’єкт, гроші вилучити не можна: вони вкладені в ділянку, котлован, споруджуваний будинок. Вийти з інвестицій можна після закінчення будівництва і продажу будівлі, коли у фонду з’являються кошти (однак інвестор може перепродати свою частку іншому інвестору). Наприклад, фонд відкривається в 2015 році, збирає потрібний обсяг коштів інвесторів і будує на ці гроші об’єкти протягом п’яти років. Після того, як гроші зібрані, фонд оголошується закритим, у 2020 році він продає об’єкти і на виручені кошти виплачує інвесторам прибуток.

    Читайте также:  {:uk}Французькі міста з найвищою рентної прибутковістю

    Від фондів слід відрізняти краудфандинговые платформи, також представляють собою колективні схеми інвестування. «Основна різниця в тому, що на відміну від фондів в краудфандінге інвестор часто сам вибирає, які саме проекти вкладати, і не зв’язує себе зобов’язаннями заздалегідь»,— говорить Олександр Чернов.

    Інвестиційні стратегії

    Інвестору важливо знати, за якою стратегії працює фонд, щоб оцінити ризики і прибутковість. Стратегії бувають чотирьох видів.

    Стратегії інвестування

    Дані Tranio

    Стратегія Інші
    назви
    Суть Ризики Прибутковість*
    Core Buy and Hold
    («купівля і володіння»)
    Покупка нерухомості для здачі в оренду без залучення кредиту Низькі Низька
    (2-3 %)
    Core Plus Покупка нерухомості для здачі в оренду в нецентральних локаціях з використанням кредитного важеля Середні Середня
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («приріст вартості»)
    Редевелопмент (купівля об’єктів для реконструкції, подальшого ремонту і продажу за більш високою ціною) Середньо-високі Середньо-висока
    (7-10 %)
    Opportunistic Будівництво, купівля неосвоєних земель, об’єктів з обтяженнями Високі Висока
    (більш 10 %)

    * у Західній Європі та США

    Більшість фондів працюють тільки по одній із стратегій. Але деякі вибирають відразу дві або три — наприклад, Core, Core Plus і Value Added. «В Європі і США за обсягами капіталу переважають фонди Core і Core Plus, так як в них міститься суттєва частка всіх найбільш дорогих і великих інституціональних об’єктів»,— говорить Олександр Чернов.

    Ті фонди, що працюють по стратегії Core, вибирають усталені, низькоризикові ринки зі стабільним попитом і зростанням цін, а тому пропонують низьку орендну прибутковість (2-3 %). Фонди, що воліють стратегію Core Plus, дають більш високу прибутковість (до 7 %), оскільки інвестують в менш центральні локації і використовують кредитний важіль. Нарешті, фонди, що спеціалізуються на Value Added, можуть надавати кінцеву прибутковість до 10 % за рахунок того, що вкладають кошти інвесторів у ринки, наприклад, на такі, де очікується джентрификация, і набувають об’єкти під реконструкцію для подальшого перепродажу за більш високою ціною.

    Приклади фондів та їх стратегій

    «У інвесторів різні завдання: комусь потрібно збереження капіталу з мінімальними ризиком і прибутковістю, а хтось готовий до великого ризику і очікує більш високих відсотків на вкладений капітал. Західний ринок фондів нерухомості пропонує широкий спектр різних стратегій, рівня ризику і прибутковості для своїх клієнтів»,— говорить Георгій Качмазов.

    Деякі зарубіжні фонди нерухомості і їх стратегії

    Дані фондів

    Фонд Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Тип фонду Відкритий, котирующийся Відкритий, котирующийся Відкритий, котирующийся Закритий, не котирующийся Відкритий, котирующийся
    Юрисдикція Великобританія Великобританія Великобританія Німеччина Австралія
    Стратегія Core Core Core Core Plus Value Added
    Мінімальний бюджет 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € Н/д
    Географія
    об’єктів
    Великобританія (Лондон) Великобританія (Південно-Східна Англія) Великобританія Німеччина (Берлін і околиці, а також міста з населенням більше 50 тис. чоловік) США (Нью-Йорк, Нью-Джерсі; недооцінені локації)
    Типи
    об’єктів
    50 % — торговельні об’єкти, 20 % — офіси Торговельна та офісна нерухомість 22 % —промислові об’єкти; інше — магазини, офіси, рітейл-парки, склади Квартири Дешеві будинки на 1-4 сім’ї і багатоквартирні будівлі на 20-100 квартир
    Прибутковість,
    % в рік
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 Н/д
    Закредитованість
    (LTV, %)
    75-80 Н/д

    За даними дослідження Європейської асоціації інвесторів не котируються на біржі фонди нерухомості (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), більшість опитаних інвесторів в 2016 році обирали стратегії Value Added або Core. Порівняно з 2015 роком частка Core і Value Added збільшилася (з 82,2 до 86,2 %), а Oportunistic — зменшилася (з 17,8 до 13,8 %). Це говорить про те, що в 2016 році інвестори були менше готові йти на ризики, ніж раніше. У дослідженні також повідомляється, що найбільш популярні ринки для інвестицій — країни з низькими ризиками (Німеччина, Франція і Великобританія).

    На окремих ринках частка опортуністичних стратегій може бути вище. Наприклад, за даними JLL, в Іспанії в 2015 році вона становила 28 % (тоді як Core і Core Plus — 35 %). Ця країна характеризується великими ризиками, ніж, наприклад, Великобританія і Німеччина, і інвестори, які вибирають Іспанію, як правило, готові йти на великі ризики.

    Читайте также:  {:uk}П'ять «гарячих» інвестицій в готельну нерухомість

    Мінімізація ризиків і диверсифікація

    Прибутковість у фондах інвесторам не гарантується. Вона залежить від того, дорожчають або дешевшають активи, а також від попиту на оренду і динаміки орендних ставок.

    Як і будь-який вид інвестицій, вкладення у фонди нерухомості пов’язані з ризиками. Чим вища доходність, тим вище ризики.

    «Один із головних ризиків фонду — недобросовісні керівники. Важливо вибирати компанії з хорошою історією, репутацією, прозорою звітністю і зрозумілою стратегією»,— говорить Георгій Качмазов.

    Більшість фондів намагаються мінімізувати ризики, комбінуючи різні стратегії і диверсифікуючи портфель.

    Основні ризики та шляхи їх мінімізації

    Дані Tranio

    Ризики Як фонди страхуються від ризиків
    Макроекономічні ризики
    (криза, інфляція і т. д.)
    Вибір стабільних ринків (наприклад, інвестиції в «велику сімку» Німеччини) та диверсифікація (наприклад, 80 % капіталу може вкладатися в торгові центри чи офіси і 20 % — в логістичні комплекси та будинки пристарілих)
    Ринковий ризик
    (падіння цін на нерухомість, здешевлення оренди)
    Валютний ризик
    (наприклад, при вкладенні австралійського фонду в США є ризик падіння курсу американського долара)
    Законодавчий ризик
    (зміни в законодавстві)
    Продаж за ціною нижче купівельної Покупка в недооцінених районах, в яких очікуються або проводяться джентрификация або регенерація
    Ризик, пов’язаний з фінансуванням
    (в майбутньому фонд може не отримати вигідні умови по кредитах)
    Кредити з фіксованими ставками, LTV не більше 50 %
    Несплата оренди орендарями Надійні орендарі з гарною кредитною історією (великі компанії, такі як sainsbury’s, державні підприємства), кілька орендарів
    Ризик простоїв Вибір вже зданих в оренду об’єктів з мінімальною заповнюваністю 80-95 % в районах з розвинутим транспортним сполученням і ринком праці; тривалі і жорсткі договору оренди
    Ризик підвищених витрат на утримання Вибір якісних об’єктів (житло, не потребує ремонту, «зелені» офісні будівлі класу А і т. д.)

    Багато фондів диверсифікують свій інвестиційний портфель, тобто вкладають кошти інвесторів одночасно в нерухомість декількох типів в різних країнах, використовуючи кілька стратегій і напрямів інвестицій. Крім нерухомості, фонди можуть зберігати невелику частку коштів у готівці або цінних паперах. Є також фонди, які не інвестують безпосередньо в об’єкти, а вкладають кошти в інші фонди чи компанії, що займаються нерухомістю.

    Приклад структурування портфеля фонду з урахуванням диверсифікації

    Як же інвестувати?

    Проекти Core і Core Plus — найменш ризиковані, але можна більше заробити з допомогою стратегії Value Added.

    «Єдиної рекомендації немає. Вибір залежить від цілей інвестування та місця інвестиції в портфелі клієнта. Наприклад, якщо 80 % коштів уже вкладені у надійні інструменти і потрібен інструмент для підвищення прибутковості, то ще 20 % можна направити в проекти Value Added»,— говорить Олександр Чернов.

    За словами Георгія Качмазова, тим, хто бажає інвестувати в Value Added, особливо рекомендується вибирати зрозумілі ринки і надійні фонди, щоб мінімізувати ризики.

    «Рекомендується вибирати фонди з перспективними стратегіями, наприклад, інвестувати в такий клас нерухомості, який буде затребуваний на горизонті 10-20 років,— каже Георгій Качмазов.— На нашу думку, це мікроапартаменти та будинки пристарілих. Також важливо вибрати розвивається район, де відбувається джентрификация, який з об’єктивних причин стане більш ліквідним через 10 років. Фонди, що інвестують в перспективні та актуальні стратегії, з великою ймовірністю принесуть інвестору дохід».

    Додаток: Особливості європейських фондів нерухомості

    Дані PwC

    Країна Юридичний статус Вимоги до фонду Плюси Мінуси
    Австрія Фонд нерухомості (Immobilien-Sondervermögen) — фонд відкритого типу, не юридична особа; управляється австрійської керуючою компанією (Kapitalanlagegesellschaft, k ag) — це або ТОВ (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), або АТ (Aktiengesellschaft, AG) Інвестиції мінімум 10 разів у 4 року Для будь-яких інвесторів; немає оподаткування на рівні фонду; хороша відрегульованість; фонд викуповує паї за бажанням інвесторів Обмеження на типи нерухомості; приріст вартості нерухомості оподатковується, незалежно від того, чи продається вона
    Спеціальний фонд нерухомості (Immobilien-Spezialsondervermögen) — фонд закритого типу, не юридична особа; управляється австрійської керуючою компанією (k ag) — це або ТОВ (GmbH), або АТ (AG) Інвестиції мінімум 5 разів у 4 року Гнучкий інструмент для інституційних інвесторів Обмеження на деякі типи нерухомості; фонд тільки для юридичних осіб; зазвичай тільки довгострокові інвестиції; приріст вартості нерухомості оподатковується, незалежно від того, чи продається вона
    Великобританія Фонди — партнерства з обмеженою відповідальністю (Limited Partnership) Немає Немає оподаткування на рівні фонду; знижені ставки податків для інвесторів-нерезидентів Структура найбільше підходить для фондів закритого типу
    Фіскально прозорі фонди (Tax Transparent Funds, TTFs): уповноважена і регульоване партнерство з обмеженою відповідальністю (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) і структура, заснована на договорі спільного володіння (contractual co-ownership arrangement, CCA) Немає Немає оподаткування на рівні фонду; знижені ставки податків для інвесторів-нерезидентів; нерезиденти можуть бути звільнені від податку на приріст капіталу TTF — новий режим функціонування фонду нерухомості, т. ч. існує невизначеність у питанні визнання міжнародними організаціями
    Уповноважений фонд інвестицій у нерухомість (Property Authorised Investment Fund, PAIF), інвестиційна компанія відкритого типу (open-ended investment company, OEIC) Умови розглядаються індивідуально Більшість статей доходів фонду звільнені від корпоративного податку (але доходи інвесторів оподатковуються) Жорстке регулювання діяльності фонду (Служба по контролю за фінансовими операціями, Financial Conduct of Authority)
    Німеччина Фонд нерухомості (Immobilien-Sondervermögen) —фонд відкритого типу, не юридична особа; управляється німецької керуючою компанією (k ag) — це або ТОВ (GmbH), або АТ (AG), або ТОВ і командитне товариство (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Банківське фінансування не більше 30 % від загальної вартості нерухомих активів Поширений і надійний інструмент для будь-яких інвесторів; немає оподаткування на рівні фонду До викупу паїв — мінімальний дворічний період володіння і річний термін повідомлення про вихід
    Спеціальний відкритий фонд (Spezial-Sondervermögen) — не юридична особа; управляється німецької керуючою компанією (k ag) — це або ТОВ (GmbH), або АТ (AG), або ТОВ і командитне товариство (GmbH & Co. KG) Банківське фінансування не більше 50 % від загальної вартості нерухомих активів Немає оподаткування на рівні фонду Тільки для професійних або напівпрофесійних інвесторів
    Закритий фонд (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — партнерство з обмеженою відповідальністю; основний партнер — зазвичай ТОВ (GmbH); інвестори є партнерами з обмеженою майнової відповідальністю Банківське фінансування не більше 60 % від загальної вартості нерухомих активів Для будь-яких інвесторів; немає податку на розподіл доходів Недоступні угоди про уникнення подвійного оподаткування та європейські директиви; фонд може обкладатися німецьким податком на торговельну діяльність
    Спеціальний фонд закритого типу (Spezial-Investment-KG); інвестиційне АТ (Investmentaktiengesellschaft) партнерство з обмеженою відповідальністю (Investment-KG); основний партнер — зазвичай ТОВ (GmbH); інвестори є партнерами з обмеженою майнової відповідальністю Немає Немає оподаткування доходів на рівні фонду Недоступні угоди про уникнення подвійного оподаткування та європейські директиви; тільки для професійних або напівпрофесійних інвесторів
    Люксембург Фонди, регулюються угодою про колективні інвестиції (Undertakings for Collective Investments, UCIs): фонд спільного розміщення (Fonds Commun de Placement, FCP), інвестиційна компанія зі змінним капіталом (Société d’investissement à Capital Variable, SICAV), інвестиційна компанія з постійним капіталом (Société d’investissement à Capital Fixe, SICAF); управляються люксембурзької керуючою компанією (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Максимум 20% коштів, що можуть бути інвестовані в один інвестиційний об’єкт; банківське фінансування не більше 50 % від загальної вартості нерухомих активів; мінімальна вартість активів — 1,25 млн євро Гнучкий інструмент інвестування, популярний у іноземних інвесторів; немає оподаткування на рівні фонду Оподаткування інвесторів залежить від країни резидентства
    Режим спеціалізованих інвестфондів (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Максимум 30 % коштів можуть бути інвестовані в один інвестиційний об’єкт; мінімальна вартість активів — 1,25 млн євро Немає оподаткування на рівні фонду Інвесторами можуть бути тільки компанії, професійні інвестори або фізичні особи, які вкладають мінімум 125 тис. євро або готові надати документи про наявність досвіду інвестування; оподаткування інвесторів залежить від країни резидентства
    Товариство інвестування в ризикований капітал (Société d’investissement en Capital à Risque, SICAR); може приймати різні форми юридичної особи (ТОВ, партнерство з обмеженою відповідальністю та інші) Немає (оскільки інвестиції опортуністичні) Немає оподаткування на рівні фонду Тільки для професійних інвесторів; оподаткування інвесторів залежить від країни резидентства
    Франція Інвестиційний фонд нерухомості (Fonds de Placement Immobilier, FPI) та компанія, чиєю переважною діяльністю є операції з нерухомістю (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); управляється французької або зареєстрованою в іншій країні ЄС керуючою компанією Капітал у розмірі 500 тис. євро в перші 3 роки після заснування; мінімум 60 % активів повинні бути об’єктами нерухомості; мінімум 85 % орендного доходу і (для SPPICAV) 100 % приросту капіталу лунає інвесторам Немає оподаткування на рівні фонду; для публічних фондів можливо звільнення від 3-відсоткового податку Недоступні угоди про уникнення подвійного оподаткування; фонди FPI нечисленні
    Читайте также:  {:uk}Ціни на ринку нерухомості Тулузи падають

    Цей матеріал може бути використаний тільки в ознайомлювальних цілях. Інвестиції в нерухомість пов’язані з ризиками, включаючи ризик втрати суми вкладеного капіталу. Розібратися в нюансах вам допоможуть кваліфіковані експерти з інвестицій. Tranio рекомендує звернутися до них перед вкладенням коштів.

    Юлія Кожевнікова, Tranio


    Comments are closed.